Previsão orçamentária condominial para 2027: três mudanças que merecem atenção

Reforma tributária, reajustes salariais e novas disposições da Convenção Coletiva de Trabalho exigem atenção dos condomínios na elaboração do orçamento para 2027.

A elaboração da previsão orçamentária anual é uma das principais responsabilidades da administração condominial. Mais do que projetar receitas e despesas, esse processo exige identificar mudanças legais, contratuais e operacionais que possam afetar o equilíbrio financeiro do condomínio.

Para 2027, três aspectos merecem atenção especial dos síndicos, conselheiros e administradoras, sobretudo nos condomínios que possuem empregados próprios.

Reforma tributária: o fim do Pis sobre a folha de salários

A reforma tributária trouxe uma alteração relevante para os condomínios: a extinção, a partir de 1º de janeiro de 2027, da contribuição ao PIS/Pasep incidente sobre a folha de salários.

Atualmente, os condomínios sujeitos a essa contribuição recolhem o equivalente a 1% da base de cálculo aplicável à folha de pagamento.

Com a mudança, essa despesa deixa de integrar o orçamento dos períodos posteriores à extinção da contribuição.

Qual é o impacto na previsão orçamentária?

O condomínio deverá identificar quanto recolheu de PIS sobre a folha em 2026 e excluir a despesa correspondente da projeção para 2027, observando a correta competência dos valores.

Por exemplo, para uma base mensal de cálculo de R$ 30.000,00, a contribuição de 1% representa R$ 300,00 mensais, ou R$ 3.600,00 em doze meses, considerando uma base constante.

A alteração também exige atenção aos sistemas de folha de pagamento, para evitar a continuidade de cálculos e recolhimentos após a extinção da obrigação.

É importante destacar que essa mudança não elimina os demais encargos trabalhistas e previdenciários do condomínio.

Reajuste salarial: a CCT 2026/2027 já deve integrar o orçamento

A Convenção Coletiva de Trabalho dos empregados de edifícios e condomínios da cidade de São Paulo, vigente de outubro de 2026 a setembro de 2027, estabeleceu reajuste salarial de 6%.

O índice deve ser considerado na elaboração do orçamento de 2027 para os empregados abrangidos pela convenção, observadas as condições de aplicação previstas no instrumento coletivo.

Além dos salários, a negociação coletiva também trouxe alterações nos benefícios, incluindo reajustes de 10% nos valores da cesta básica e do vale-refeição.

O impacto não se limita ao salário mensal.

Uma previsão orçamentária consistente deve contemplar os reflexos dos reajustes sobre férias, décimo terceiro salário, FGTS, encargos previdenciários e demais parcelas aplicáveis.

Também é necessário considerar a data-base da categoria, fixada em 1º de outubro.

Isso significa que o orçamento de 2027 deve incorporar os valores já reajustados desde o início do exercício e prever uma estimativa específica para eventual reajuste a partir de outubro de 2027, ainda sujeito à negociação coletiva futura.

A distinção entre reajustes já definidos e projeções é fundamental para evitar que estimativas sejam apresentadas aos condôminos como obrigações previamente estabelecidas.

Recebimento de encomendas: atenção ao adicional de 5%

O crescimento das compras pela internet modificou significativamente a rotina das portarias condominiais.

Além das atividades tradicionais de controle de acesso e segurança, muitos porteiros passaram a receber, conferir, organizar e entregar encomendas destinadas aos moradores.

A Convenção Coletiva de Trabalho 2026/2027 da cidade de São Paulo passou a prever, em sua cláusula vigésima, um adicional de 5% sobre o salário nominal para porteiros ou vigias, diurnos ou noturnos, que, devidamente autorizados pelo síndico, exerçam essas atribuições além de suas funções habituais.

A previsão não deve ser interpretada como um adicional automático e indistinto para todos os empregados da portaria.

Sua aplicação exige a análise das atividades efetivamente desempenhadas e das condições estabelecidas na convenção coletiva.

Outro aspecto importante é que o adicional possui reflexos financeiros. A cláusula prevê sua incidência no cálculo de horas extras mensais, décimo terceiro salário, férias, indenizações e depósitos fundiários.

Como tratar essa despesa no orçamento?

O condomínio deve avaliar a rotina de recebimento e distribuição de encomendas, identificar os empregados abrangidos e estimar o custo mensal do adicional, incluindo seus reflexos.

Por exemplo, para um porteiro com salário nominal de R$ 2.500,00, o adicional de 5% representa R$ 125,00 mensais, antes dos reflexos sobre as demais verbas.

Em condomínios com vários empregados envolvidos nessa atividade, o impacto acumulado pode ser relevante.

Planejar é mais do que aplicar um índice de reajuste

A previsão orçamentária de 2027 exige uma análise criteriosa das despesas com pessoal.

De um lado, a extinção do PIS sobre a folha representa uma redução de custos. De outro, os reajustes salariais, os benefícios e o adicional relacionado às encomendas podem elevar as despesas trabalhistas.

Esses efeitos devem ser calculados individualmente e apresentados de maneira transparente.

A simples aplicação de um percentual uniforme sobre as despesas de 2026 pode ocultar mudanças relevantes e produzir distorções na previsão orçamentária.

Uma boa prática é apresentar aos condôminos a memória de cálculo dos principais reajustes, identificando separadamente as alterações legais, as obrigações convencionais e as estimativas para períodos ainda não negociados.

A qualidade do orçamento não está apenas na precisão dos números, mas na clareza das premissas utilizadas.

Quando síndicos, conselheiros e condôminos compreendem os fatores que determinam as despesas, a discussão orçamentária se torna mais objetiva, transparente e fundamentada.

Esse é um dos princípios de uma gestão condominial responsável.

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Referências normativas

• Lei Complementar nº 214/2025 e alterações posteriores — regulamentação da reforma tributária do consumo.

• Convenção Coletiva de Trabalho 2026/2027 — empregados de edifícios e condomínios da cidade de São Paulo. Registro MTE SP009344/2026.

• Cláusula vigésima da CCT 2026/2027 — adicional por recebimento de encomendas.

Este artigo possui caráter informativo. A aplicação das disposições trabalhistas deve observar o enquadramento sindical, a abrangência territorial, as condições da convenção coletiva e as particularidades de cada condomínio.