Proteção de dados em condomínios: o que os relatórios da ANPD revelam sobre os desafios de governança do setor.

Da utilização de câmeras de segurança ao reconhecimento facial, os condomínios e suas administradoras passaram a ocupar espaço específico nas análises da Autoridade Nacional de Proteção de Dados. Os relatórios oficiais indicam que a adequação à LGPD deixou de ser uma questão meramente documental e passou a integrar a agenda de riscos da gestão condominial.

A proteção de dados como dimensão da governança condominial

A transformação digital dos condomínios edilícios ampliou significativamente a quantidade e a diversidade de dados pessoais tratados em suas atividades cotidianas.

Sistemas de controle de acesso, câmeras de segurança, cadastros de moradores e visitantes, plataformas de gestão financeira, aplicativos de comunicação e soluções de reconhecimento facial passaram a integrar a infraestrutura administrativa de empreendimentos residenciais e comerciais.

Embora essas tecnologias possam contribuir para a eficiência operacional e a segurança patrimonial, sua utilização também introduz riscos relacionados à privacidade, à segurança da informação e ao exercício dos direitos dos titulares.

Nesse contexto, os Relatórios de Ciclo de Monitoramento da Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD), referentes ao primeiro semestre de 2023 e ao período de julho de 2023 a junho de 2025, oferecem elementos relevantes para compreender a evolução das demandas relacionadas à Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD) no setor condominial.

Mais do que apresentar estatísticas, os documentos permitem identificar fragilidades recorrentes e tendências de atuação regulatória.

A presença dos condomínios nas estatísticas da ANPD

No Relatório de Ciclo de Monitoramento referente ao primeiro semestre de 2023, a ANPD identificou seis petições de titulares admissíveis relacionadas ao setor de condomínios.

Na classificação utilizada pela Autoridade, essa categoria compreende tanto os próprios condomínios quanto as empresas administradoras condominiais.

O relatório destacou que as demandas se concentravam principalmente na coleta de imagens por câmeras de segurança e em questionamentos sobre a suposta ausência de políticas de privacidade e de indicação de encarregado pelo tratamento de dados pessoais.

O terceiro relatório, referente ao período de julho de 2023 a junho de 2025, apresentou 161 requerimentos admissíveis classificados no setor, que passou a ocupar a 13ª posição entre as categorias analisadas.

Nesse levantamento mais recente, a ANPD acrescentou a exigência de dados biométricos aos assuntos recorrentes nas reclamações.

É necessário observar que os dois indicadores possuem abrangências e períodos distintos, razão pela qual não devem ser interpretados como uma taxa direta de crescimento das irregularidades.

Além disso, o recebimento de uma reclamação não comprova, por si só, a ocorrência de infração à LGPD.

Ainda assim, a presença reiterada do setor nos relatórios revela uma questão relevante: os processos de tratamento de dados pessoais realizados nos condomínios passaram a receber atenção específica da autoridade reguladora.

Reconhecimento facial e biometria: a segurança patrimonial encontra os direitos fundamentais

Entre os assuntos identificados pela ANPD, o tratamento de dados biométricos merece especial atenção.

A biometria utilizada para identificar uma pessoa constitui dado pessoal sensível, conforme o artigo 5º, inciso II, da LGPD.

Sua utilização exige avaliação criteriosa da finalidade, da necessidade, da base legal aplicável e dos mecanismos de segurança empregados.

A questão assume características particulares no ambiente condominial.

Diferentemente de determinados serviços que podem ser livremente contratados ou abandonados, o acesso à própria residência constitui uma necessidade cotidiana. Quando um condomínio estabelece o reconhecimento facial como único mecanismo de ingresso, o morador pode não dispor de alternativa efetiva ao fornecimento de seus dados biométricos.

Essa circunstância exige especial atenção à liberdade de escolha e à proporcionalidade do tratamento.

Também devem ser considerados os riscos de falhas de identificação, acesso indevido às bases biométricas, utilização dos dados para finalidades diferentes das originalmente informadas e possíveis efeitos discriminatórios decorrentes de erros dos sistemas automatizados.

A adoção de tecnologia não afasta a responsabilidade de avaliar seus impactos.

O desafio da administração condominial consiste em conciliar a legítima busca por segurança com a preservação dos direitos fundamentais dos titulares.

A ANPD recomenda atenção prioritária ao setor condominial

Um dos aspectos mais relevantes do terceiro Relatório de Ciclo de Monitoramento encontra-se na seção dedicada às ações relacionadas a setores econômicos.

Nesse trecho, a equipe técnica da ANPD recomenda que o setor de condomínios seja considerado prioritário, em razão das particularidades do tratamento biométrico e das dificuldades práticas enfrentadas pelos titulares para recusar sua utilização.

O documento também aponta limitações de conhecimento sobre proteção de dados entre gestores condominiais e administradoras, associando essa deficiência a potenciais problemas de armazenamento, compartilhamento e tratamento de informações pessoais.

Trata-se de uma manifestação técnica relevante, embora não corresponda, isoladamente, à edição de uma nova obrigação legal ou à comprovação de irregularidades generalizadas.

A recomendação sinaliza, entretanto, que o setor merece atenção regulatória e que suas práticas de governança devem evoluir.

Responsabilidades de condomínios, administradoras e fornecedores

A conformidade com a LGPD não pode ser atribuída exclusivamente ao fornecedor do sistema eletrônico.

A instalação de uma solução de portaria remota, reconhecimento facial ou gestão condominial não representa, por si só, garantia de adequação legal.

É necessário identificar as responsabilidades de cada participante da operação de tratamento.

Em diversas atividades, o condomínio poderá atuar como controlador, por determinar as finalidades e os elementos essenciais do tratamento, enquanto a administradora e determinados fornecedores poderão atuar como operadores.

Essa distribuição, contudo, não deve ser presumida de maneira uniforme. A qualificação depende das decisões efetivamente tomadas por cada organização e pode variar conforme a atividade.

Sob a perspectiva da governança, são especialmente relevantes a definição contratual das responsabilidades, a identificação das bases legais, o controle de acesso às informações, os critérios de retenção e descarte e os procedimentos de resposta a incidentes.

Outro aspecto importante é a transparência documental.

A necessidade de prestar contas aos condôminos não implica autorização irrestrita para divulgar dados pessoais de moradores, empregados, prestadores de serviços ou terceiros.

Contratos, procurações, registros de ocorrências e documentos financeiros podem exigir diferentes níveis de acesso, preservando-se os originais e, quando apropriado, disponibilizando-se cópias de consulta com proteção dos dados pessoais desnecessários à finalidade.

Simplificação regulatória não significa ausência de responsabilidade

A Resolução CD/ANPD nº 2/2022 estabeleceu condições diferenciadas para agentes de tratamento de pequeno porte, incluindo a possibilidade de registro simplificado das operações e política simplificada de segurança da informação.

Essas flexibilizações, entretanto, dependem do enquadramento jurídico do agente e das demais condições regulamentares. Não podem ser automaticamente estendidas a todo condomínio apenas em razão de seu número de unidades.

A própria resolução estabelece que o tratamento diferenciado não afasta o cumprimento dos princípios da LGPD nem a proteção dos direitos dos titulares.

Para o setor condominial, isso favorece uma abordagem proporcional: controles objetivos, documentação compatível com o porte e a complexidade da operação e avaliações mais aprofundadas quando houver tratamento de maior risco.

O Relatório de Impacto à Proteção de Dados Pessoais (RIPD), por exemplo, não deve ser confundido com um documento obrigatório e indistinto para todos os condomínios. Sua necessidade deve ser avaliada conforme os riscos e as exigências legais e regulatórias aplicáveis.

A evolução regulatória e as perspectivas para 2026–2027

Os documentos oficiais mais recentes reforçam a importância dessa discussão.

A Agenda Regulatória da ANPD mantém o tratamento de dados biométricos entre os temas em desenvolvimento, reconhecendo tanto os benefícios de segurança quanto os riscos decorrentes de erros de identificação e de efeitos discriminatórios.

O Mapa de Temas Prioritários para o biênio 2026–2027 inclui, entre suas prioridades gerais, os direitos dos titulares e o uso de inteligência artificial e tecnologias emergentes no tratamento de dados pessoais.

Essas iniciativas não significam que todos os condomínios serão objeto de fiscalização, nem que já exista uma nova regulamentação específica impondo determinado modelo de controle de acesso.

Demonstram, contudo, que os temas relacionados à biometria, à transparência e à responsabilidade dos agentes permanecem relevantes na agenda institucional da ANPD.

Conclusão: a LGPD como instrumento de gestão responsável

A análise dos relatórios da ANPD permite concluir que a proteção de dados pessoais precisa ser incorporada à estrutura de governança dos condomínios.

Não se trata de substituir a segurança patrimonial pela privacidade, mas de reconhecer que ambas devem coexistir.

A gestão responsável exige identificar os dados tratados, compreender as finalidades de sua utilização, avaliar os riscos, estabelecer responsabilidades e manter mecanismos efetivos de controle.

Para as administradoras condominiais, a oportunidade está em transformar exigências legais em procedimentos claros, verificáveis e proporcionais à realidade de cada empreendimento.

O desafio não é produzir a maior quantidade possível de documentos, mas assegurar que as decisões relacionadas ao tratamento de dados sejam fundamentadas, transparentes e passíveis de verificação.

A maturidade da governança condominial não se mede apenas pela qualidade da prestação de contas financeiras, mas também pela capacidade de proteger as informações das pessoas que vivem, trabalham e circulam no condomínio.

Referências

AGÊNCIA NACIONAL DE PROTEÇÃO DE DADOS (ANPD). Relatório de Ciclo de Monitoramento — 1º semestre de 2023. Brasília: ANPD, 2023. Especialmente pp. 11–13.

AGÊNCIA NACIONAL DE PROTEÇÃO DE DADOS (ANPD). 3º Relatório de Ciclo de Monitoramento — 2º semestre de 2023 a 1º semestre de 2025. Brasília: ANPD. Especialmente pp. 16–17 e 48–49.

BRASIL. Lei nº 13.709, de 14 de agosto de 2018. Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais.

ANPD. Resolução CD/ANPD nº 2, de 27 de janeiro de 2022. Regulamento de aplicação da LGPD para agentes de tratamento de pequeno porte.

ANPD. Resolução CD/ANPD nº 30, de 23 de dezembro de 2025. Mapa de Temas Prioritários para o biênio 2026–2027.

ANPD. Agenda Regulatória 2025–2026. Tema: dados pessoais sensíveis — dados biométricos.